سلام و عرض ادب خدمت همراهان گرامی ویلاطور با ادامه مقاله بررسی بازار های سرمایه ای در ایران در خدمتتون هستیم برای مطالعه قسمت قبلی روی متن آبی رنگ کلیک کنید. این مقاله قسمت پنجم از سری مقالات سرمایه گذاری است.

سرمایه گذاری در ملک

بازار سرمایه بعدیمون ملک هسش اما یه نکته خیلی مهم وجود داره؛ ما وقتی از ملک حرف میزنیم حرف از کدوم مِلکه؟ آیا منظور ما زمینه؟ آیا منظور ما زمین شهریه؟ آیا منظور ما زمین اطراف شهره؟ آیا منظور ما آپارتمانه؟ اگه منظور ما آپارتمانه، آپارتمان نوساز یا چند سال ساخت یا کلنگی؟ آیا بحث ساخت و ساز تو حوزه ملکه؟ آیا بحث ما باغ و باغچه هسش؟ یا آیا بحث ما خرید ویلا تو شمال یا مناطق ییلاقی دیگست؟

اینا همه سرمایه گذاریش متفاوته در بازار ملک، اما بازار ملک اگه منظورمون آپارتمانهای شهری باشه که مردم میخرن که اونو اجاره میدن یا داخلش سکونت میکنن، طبق آمار 10 ساله ای که خدمتتون ارائه میدم قیمت متوسط هر متر آپارتمان تو سال 88 در تهران 1 میلیون و 500 هزار تومن بوده و تو سال 98 قیمت متوسط هر متر آپارتمان در تهران 13 میلیون تومن. بله ما شاید مناطقی داشته باشیم که 30 میلیون تومنه یا مناطقی هم باشن که 5 میلیون تومن هستن، متوسط قیمت در سال 98 توی تهران 13 میلیون تومنه، رشدی که انجام شده 8.7 برابر یعنی نزدیک به 9 برابره! یعنی چی؟

یعنی اگه شخصی مثلا 1 میلیون تومن آپارتمانی رو توی تهران خریداری کرده باشه بعد از 10 سال یک میلیون تومنش شده 9 میلیون تومن؛ با توجه به میزان تورم 8 میلیون تومنی که قسمت قبلی خدمتتون عرض کردم، این فرد فقط 1 میلیون سود کرده! این فرد تونسته سرمایه خودشو حفظ کنه. پس دوستان شما در بلند مدت تونستید فقط سرمایتون رو حفظ کنین و به لحاظ دارایی هیچ اتفاقی براتون نیفتاده. شما یه دونه ملک داشتید سال 88، الان هم همون یه دونه ملک رو دارید! تفاوتش فقط در اینه که شما 10 سال اجاره گرفتید و از اون طرف هم 10 سال از عمر بناتون کم شده! چون از عمر بناتون کم شده قیمتش نسبت به قیمت نوساز منطقه کاهش پیدا کرده و شما عملا آنچنان در داراییتون افزایشی نداشتید! این نکته بسیار مهمیه که خیلیا لحاظ نمیکنن، ممکنه شخصی ملکی رو بعنوان سرمایه گذاری میخره خب اوکی شاید تو نگاه سرمایه گذاریش متفاوت باشه، شاید میگه آقا من این ملک رو دارم میخرم واسه پسرم؛ اگه نگاهت اینه باشه ایرادی نداره، اما اگه نگاهت اینه که سرمایت رشد پیدا کنه باید بهت بگم که اگه ملک بحثش فقط بحث سرمایه گذاری تو آپارتمان باشه و نگاه بلند مدت داشته باشی، فقط میتونی ارزش داراییتو حفظ کنی وگرنه عملا هیچ اتفاق خاصی برات نیفتاده.

چون اکثر مشتری های ما ساکن تهران هستن در بالا تهران رو مثال زدیم که براشون قابل لمس تر باشه حالا شمال رو مثال میزنیم؛ 

سال 88 یه ویلا با 200 متر زمین و 100 متر بنا تو حومه شهر محمودآباد حدود 30 میلیون قیمت داشت سال 98 قیمت یه ویلا با همون متراژ و لوکیشن حدود 500 میلیون قیمت داشت، رشد ما میشه نزدیک به 17 برابر یعنی 1700 درصد رشد، یعنی 4 برابر بیشتر از تهران و 500 درصد رشد بیشتر نسبت به تورم! این یعنی خرید ویلا در شمال جدای تمامی محاسن و لذت هایی که در مدت اتسفاده براتون ایجاد میکنه یه سرمایه گذاری بلند مدت عالی محسوب میشه! با توجه با برنامه هایی که دولت برای شمال داره این رشد در چند سال آینده خیلی بیشتر میشه بعضی ها رشد 18 برابری رو تا 7 سال آینده پیش بینی میکنن؛ تفاوت اصلی بین ویلا و آپارتمان قدرالسهم بیشتر ویلا نسبت به آپارتمان هست که 100درصد محسوب میشه و همین یکی از عوامل رشد بیشتر و افت قیمت کمتر نسبت به اپارتمان هست، ساده تر خدمتتون عرض کنم در آپارتمان نسبت به ویلا شما درصد بیشتری از هزینتون رو بابت مصالح و متریال پرداخت میکنین، مصالح و متریال در طول زمان دموده و فرسوده میشن؛ اما در ویلا بیشتر هزینه ای که میکنین بابت زمین ویلا هست؛ زمین روز به روز ارزشمندتر میشه بخصوص در شرایط خاص، به طور مثال نوار ساحلی، یه مقدار محدودی داره و هرچقدر این زمین ها ساخته میشه و کمتر میشه ارزش افزوده مضاعفی ملک های باقی مونده پیدا میکنن یا شهرک های سطح بالا با هر پلاکی که ساخته و کمتر میشه ارزش باقی پلاک ها بیشتر میشه درسته با سرمایه گذاری و تزریق پول در اطراف ملک شما براتون ارزش افزوده ایجاد میشه اما در این مثال ها ارزش افزوده مضاعفی نبست به حالت عادی براتون ایجاد میشه بخاطر هم شدن عرضه، برعکس آپارتمان که هرچی سن میخوره زیبایی و جذابیتش کمتر میشه در ویلا با افزایش سن بخاطر جا افتادین منطقه یا اون شهرک و سرسبزتر و با نظم تر شدن؛ افزایش قیمت در پیش داریم.

سرمایه گذاری در بازار سرمایه ای بورس

یه نکته خیلی جالب خدمتتون عرض کنم بازار بورس ریسک بسیار بالایی داره و جالبه در طول 10 سال آخر، شاخصهای بورس 25 برابر شده یعنی 25 برابر سود! و این یعنی 2500 درصد سود داده. بورس البته واسه کسی که بورس رو بلده مناسبه. افرادی بودن که نه تنها سرمایشون افزایش پیدا نکرده بلکه سرمایشون کاهش هم پیدا کرده اصطلاحا آب شده سرمایشون! اما اونکه بلد بوده اگه یک میلیون تومن توو سال 88 در بورس سرمایه گذاری کرده توو سال 98 عملا 25 میلیون تومن برداشت کرده. اگه کسی سال 88 توی بورس 100 میلیون تومن سرمایه گذاری کرده سال 98، 2 میلیارد و 500 میلیون تومن برداشت کرده، بازار بورس بازار بسیار جذابیه، من کارم بورس نیست کارم به صورت تخصصی ملکه حالا بماند که بخشی از سرمایه من توی بورس هم هست و کار بورس رو هم بلد هستم اما تخصصم بورس نیست، بر اساس درصدهایی که چک کردیم بورس 25 برابر سود داده و اگه اینو از 8 برابر شدن تورم کم بکنیم شما 13 برابر یعنی 1300 درصد سود کردین یعنی اگه 100 میلیون داشتید 1 میلیارد و 300 میلیون تومن سود کردین و بعید میدونم کمتر شغلی باشه که هیچ کاری نکنین و این حجم بتونین سود ببرین!! حالا اگر وقت بزارین نوسان گیری کنین و سود شما دچار سود مرکب بشه این درصد ها چندین برابر میشه.

سرمایه گذاری ذر کسب و کار

خب دوستان من بازارهای سرمایه ای رو خدمتتون عرض کردم و میزان رشدش هم طی 10 سال گذشته بررسی کردیم اما اینها عملا یک بازه بلند مدت بود یعنی یک نفر 10 سال قبل یه چیزی رو بخره و الان بخواد تبدیل به پول نقدش بکنه. درواقع این روند رشد سرمایش بود که خدمتتون توضیح دادم، بذارید یه خاطره ای براتون تعریف کنم من تقریبا 14 سالم بود و یه سرمایه گذاری کردم، اومدم 500 هزارتومن هزینه کردم و رفتم ebook تولید کردم، اون موقع ای بوک خیلی باب بود، ما میومدیم PDF تعداد خیلی زیادی از کتاب رو روی CD یا DVD رایت میکردیم و میفروختیم. قیمت هر DVD برای من افتاده بود 500 تومن، من یه Auto Run براش گذاشته بودم و کلی کتاب مثل بوستان سعدی، گلستان سعدی، دیوان حافظ، شاهنامه فردوسی، انواع رمانها، کتابهای تاریخی و کلی کتابهای مختلف دیگه روی DVD رایت میکردم و براش لیبل هم چاپ کرده بودم و میچسبوندم روشون. هزینه چاپ 1000 تا برچسب شده بود 500 هزار تومن یعنی هر DVD برای من افتاده بود 500 تومن! قضیه واسه سال 87 هست، یکی از دوستان کار کتاب میکرد و تو نمایشگاه های کتاب دو سه تا غرفه داشت، منم بعنوان فروشنده میرفتم و کمک میکردم و حقوق میگرفتم. سال 87 که من تقریبا 14 سالم بود رفتم به این رفیقمون گفتم من امسال میام فروش کتاب برات انجام میدم ولی پول نمیگیرم ازت. اونایی که نمایشگاه کار کردن میدونن خیلی کار طاقت فرساییه!! 10 روز باید بری از صبح تا شب فک بزنی و دیگه از ساعت 4 بعدازظهر به بعد گوشِت نمیشنوه و سوت میکشه! یه جاهایی هم فشارت میفته! من بهش گفتم میام واست فروشندگی میکنم تو فقط اجازه بده این ebook ها رو هم کنار محصولاتت بفروشم، گفت واسه من که فرقی نمیکنه. ایده ای که من به خرج دادم این بود، یه سری کاغذ A4 چاپ کردم و روش نوشتم خرید هر کتاب تنها با   1 تومن! اینو برداشتم دور تا دور غرفه چسبوندم، حساب کرده بودم که قراره هر دونه DVD رو بفروشم 5 هزار تومن و نزدیک 5 هزار تا کتاب توی هر DVD بود، هرکی رد میشد میومد سوال میپرسید که آقا این یعنی چی؟ هرکتابی بخوایم 1 تومن بهمون میدی، منم شوخی میکردم میگفتم اره اگه الان 1 تومنی توی جیبت باشه بهم بدی منم هر کتابی دوست داشته باشی به انتخاب خودت بهت میدم، خب قاعدتا کسی 1 تومنی نداشت و هرکی دست توو جیبش میکرد یه 5 تومنی یا 10 تومنی تو جیبش بود، میداد بهم میگفت بیا 10 تا کتاب بهم بده منم میگفتم نمیشه باید 1 تومنی بهم بدی، میگفت خب من که ندارم، میگفتم خیلی خب پس من یه پیشنهاد دیگه برات دارم. من اومدم یه تعداد زیادی از کتابای خیلی مهم رو داخل DVD جمع آوری کردم، شما میتونین 5000 تا کتاب رو بخری تنها با 5 هزار تومن، واسه این DVD سرچ گذاشتم که هرموقع دوست داشتی میتونی بری سرچ کنی و کتاب مورد نظرتو پیدا کنی و نیاز نیست دونه دونه بگردی! بهش میگفتم تو الان بخوای یه بوستان یا گلستان سعدی بخری باید 15 هزارتومن هزینه کنی، بهش اسم چند تا کتابی که تو DVD بود رو میگفتم و در ادامه میگفتم همه اینا به اضافه 4 هزار و خورده ای کتاب دیگه هم داخل این DVD هست، فقط 5 هزار تومن! و مردم خیلی ذوق میکردن و تونستم توی اون 10 روز نمایشگاه تمام اون 1000 تا رو بفروشم و 5 میلیون تومن در عرض 10 روز کاسب بشم! 500 هزارتومن هزینه کرده بودم و بجاش 5 میلیون تومن پول در آورده بودم. ببینید اون موقع برای یه جوون 14 ساله 5 میلیون تومن خیلی پول بود و نکته ای که وجود داره، 500 هزار تومن 10 برابر شده بود یعنی 1000 درصد افزایش سرمایه و 900 درصد سود؛ یعنی 4 میلیون و 500 هزار تومن سود، اون موقع یه پراید 7 میلیون تومن بود و من یه جوون 14 ساله با سرمایه گذاری که انجام دادم و عرضه محصولم در جای مناسب، 900 درصد سود کردم. خیلیا فکر میکنن سرمایه اینکه که فقط برن دلار، طلا، ملک و… بخرن و سود بکنن و معمولا هم نگاه میکنین یا تونستن سرمایشون رو حفظ کنن یا بسیار اندک تونستن سود کنن، مثلا در حد 200 یا 300 درصد سود! بعضی وقتا شما با یه سرمایه گذاری مناسب میتونین 900 درصد سود کنین، بعضی وقتا سهام یه شرکتی رو میخرین و در عرض یک سال 500 درصد رشد میکنه، و بعد سر تایم میفروشی و یه سهام دیگه رو میخری و اون سهامه 500 درصد رشد میکنه، من آدمایی رو میشناسم که مثلا کار ناخن انجام میدن شاید خانمایی که این مقاله رو میخونن یا مخصوصا آقایونی که خانماشون ناخن میکارن بهتر متوجه منظورم میشن، این ژلی که روی ناخن زده میشه به صورت گالن های 4 لیتری هست اینا رو میخرن و بعد میان اونا رو بسته بندی میکنن. به فرض توو بسته های کوچیک یه گالن رو میخرن 1 میلیون تومن و با این 1 میلیون تومن میرن ظرفای کوچیک 10 سی سی میخرن و اونا رو بسته بندی کرده و پخش میکنن. اونا با 2 میلیون تومن سرمایه گذاری، 25 میلیون تومن برداشت میکنن در واقع 12.5 برابر معادل 1250 درصد سود، به همین سادگی!

خیلیا رو میشناسم میرن از بندر گناوه و جاهای دیگه لباس زیر زنانه وارد میکنن و یه مغازه میزنن. لباس زیر رو اونجا خریده مثلا 10 هزار تومن اینجا 70 هزار تومن میفروشه این یعنی سرمایه گذاری! حالا این سرمایه گذاری در شغل و کسب و کاره، من نمیگم فردا همه برین تو کار ناخن یا لباس زیر، نه شما باید بازارها رو بشناسید و اونا رو رصد کنید.

من آدمی رو میشناسم رفته یه زمینی رو خریده، یه زمین خشک که هیچ درختی نداشته، زمین تو بافت زراعی بوده به متراژ 1 هکتار و یک سال روی این زمین کار کرده، رفته مجوز فنس گرفته، رفته مجوز آبیاری قطره ای گرفته، هیچ کار خاصی هم انجام نداده فقط رفته چهار تا کار اداری انجام داده! البته یه سری نهال خوب کاشته و بهشون رسیدگی کرد و بعد 1 سال زمین یک هکتاری که 100 میلیون تومن خریده بود رو بعد از اینکه درختا به بار نشستن 1 میلیارد فروختش. اون بازار هدفش رو میدونست و رفته تمشک، ذغال اخته و گردو کاشته؛ سیب زمینی و پیاز رو شاید از کشاورز کیلویی 2 تومن بخرن ولی ذغال اخته رو کیلویی 17 تومن میخرن!

آدمی بوده با 400 تومن وارد بازار ملک شده در عرض 1 سال با 2 میلیارد خارج شده، خیلیا اینا رو نمیدونن و بلد نیستن، تخصص ما کار مِلکه، نمیخوایم راجع به بورس و کسب و کار صحبت کنیم من الان یه دنیا ایده راجع به کسب و کار توی ذهنم هست که نه وقتش رو دارم نه علاقشو ولی اگه کسی حوصلشو داشته باشه میتونه بره دنبالش و بسیار پولدار بشه، اما تخصص من املاکه. من میخوام بگم تو حوزه املاک قراره شما چکارهایی انجام بدید و من هم کنارتون هستم. این نیست که رهاتون کنم، بهتون مشورت، مشاوره و کارشناسی میدم، تعارفم ندارم هزینشم ازتون میگیرم. ولی اون سودی که میکنین هزار برابره! شاید 2 یا 5 تومن هزینه کارشناسی بدین اما سرمایه 1 میلیاردی شما میشه 10 میلیارد، سرمایه 100 میلیونی شما میشه 500 میلیون تومن! تخصص املاک من میگه چه زمینی رو بخری و چه کارهایی روش انجام بدی و کِی بفروشی. بهتون میگم که این ملک به قیمت هست یا نه، چه جوری مشارکت در ساخت کنین، خونه کلنگی که دارین خودتون بسازین بهتره یا بدین دست سازنده، اگه قراره خودتون بسازین من کنارتون هستم که بهتون میگم مرحله اولش دستور نقشه چیه، بحث گودبرداری به چه صورته، بحث طبقاتش به چه صورته، بحث اینکه امکانات و متریالش باید به چه صورت باشه، بحث فروش یا پیش فروش، کِی بفروشی، چه جوری بفروشی، توو چه بازاری بسازی و تو چه بازاری بفروشی! من تخصصم ایناست و اینارو قراره بهتون یاد بدم.

پس این بحث سرمایه گذاری خیلی مهمه و درواقع سرمایه گذاری زندگی شما رو میتونه ازین رو به اون رو کنه. چرا فکر میکنین باید فقط کار کنین که پولدار بشین، همه آدما که 80 سال عمر میکنن اونا 80 سال ضربدر 365 روز و ضربدر 24 ساعت فرصت دارن و همه آدها هم تقریبا یه توان بدنی دارن. پس تفاوتها توو چیه که یه نفر میاد میشه اَبَرمیلیاردر و یه نفر هشتش گرو نُهشه! این اَبَرمیلیاردر سرمایه گذاری بلد بوده!!! یه بنده خدایی که 40 تومن پول دستش بود تابستون 97 گفت با این پول چیکار کنم، من معمولا بازارها رو رصد میکنم، بهش گفتم برو طلای آبشده بخر، بعد عرضه کسب و کاری هم نداشت تنها کاری که میتونست بکنه این بود که باید پولشو میذاشت توو بانک! رفت طلا خرید 40 میلیون تومنش رو گرمی 302 هزار تومن؛ طلا تا 430 تومن بالا اومد بهش گفتم برو بفروش نزدیک 16 میلیون تومن سود کرد یعنی حدود 45 درصد سود. اگه پولشو قرار بود بذاره توو بانک، 18 درصد بهش سود میداد! این آدم نزدیک 45 درصد سود کرد بطور متوسط بخوایم بگیم ماهی 4 درصد سود کرد، این یعنی چی؟ یعنی سرمایه گذاری یک رونده، خیلیا متاسفانه منتظر اینن ما بهشون بگیم برو اینو بخر برو اینو بفروش الان اینکارو کن الان اونکارو کن، نمیشه اگه هم بشه مطمئن باشین اخبار دست سوم چهارم دستتون میاد، یعنی تا شما بیاین یه نفر رو پیدا کنین و اون به شما بگه چیکار کنین، جا میمونی! چون تحولات بازار سریعه، پس خودتون باید این آگاهی رو به دست بیارین. من این مقاله رو دارم مینویسم که شما یاد بگیری که چجوری سرمایه گذاری کنی، اینطوری نباشید که از این و اون بپرسید که چیکار کنین، خودتون باید بدونین که چیکار کنین! دوباره میگم سرمایه گذاری یک رونده یک اتفاق یهویی نیست شما از همین امروز که 20، 30، 40 نمیدونم چند سالته اما از همین الان تا پایان عمرت باید مدام سرمایه گذاری کنی، چون تو مدام نمیتونی کار کنی و قرار هم نیست که مدام کار کنی!

در ادامه راجع روند سرمایه گذاری صحبت میکنیم برای مطالعه روی متن آبی رنگ کلیک کنید.