جمع بندی 6 قسمت قبلی سرمایه گذاری 1
سلام عرض میکنم خدمت شما همراهان عزیز و گرامی ویلاطور
این مقاله مکمل یا جمع بندی شش قسمت قبل از سری مقالات سرمایه گذاری هست. روند سرمایه گذاری برای مطالعه قسمت قبلی روی متن ابی رنگ کلیک کنید.
در قسمتهای قبلی بازار مختلف رو باز کردیم و سعی داشتیم یه نگرشی نسبت به سرمایه گذاری پیدا کنیم و با اصول سرمایه گذاری آشنا بشیم، الان قصد داریم جزئیات بیشتری رو از بازارهای مختلف ارائه بدیم با کمی مثالهای بهتر تا در حوزه سرمایه گذاری اطلاعاتتون تکمیلتر بشه؛ ما اصولا در جهان میگیم سرمایه اون چیزیه که بتونه پولی رو به جیب شما اضافه کنه، نه اون چیزی که دارین استفاده و مصرف میکنین! خونه ای که شما داخلش نشستید سرمایه نیست. در کشورهای پیشرفته که کلا اینو سرمایه نمیدونن و در ایران هم با توجه به تورمهایی که اتفاق میفته خیلیا میگن مهندس ملک یه سرمایست من وقتی یه ملکی میخرم خیلی گرون میشه، خب درسته اما این پولی به جیب شما اضافه نمیکنه، شما دارین به عنوان یه مصرف کننده داخل اون خونه زندگی میکنین، مثال هم زدم خیلی از آدمها تو دربند تهران یا تو شهر خودمون هراز آمل زندگی میکنن، ولی این خونه از آبا اجدادی بهشون رسیده، وقتی وارد دیتیل زندگیشون میشیم مثلا یه حقوق بازنشستگی معمولی دارن و کیفیت زندگیشون کیفیت بالایی نیست، مگر اینکه اون خونه رو بفروشن و تبدیل به احسن کنن، مثلا بخشی رو یه آپارتمان بخرن بخش دیگه رو بزنن به کسب و کار و درآمد کسب کنن. یه دسته دیگه هم وجود دارن، مثال میزنم براتون، یکی از اقوام تو زرافشان تهران زندگی میکنه و زمانی این ملک رو، با قرض وام خریده که اصلا زرافشان، زرافشان نبود تو شهرک غرب، ولی خب الان تبدیل شده به یکی از لاکچری ترین نقاط تهران، پس الزاما خونه ای که شما دارین توش زندگی میکنین نمیشه گفت سرمایه ای هست که داره برای شما پول میاره یا پول میسازه. تو قسمتهای قبلی ما در رابطه با سرمایه گذاری مثبت و منفی صحبت کردیم، گفته بودیم ما اگه پولی رو در جایی سرمایه گذاری کنیم و این پول رشد داشته باشه و این رشد پایینتر از میزان تورم عمومی باشه اصطلاحا ما سرمایه گذاری منفی کردیم، اگه هم تراز با تورم عمومی رشد کنه ما سرمایه گذاری صفر کردیم، اگه بیشتر از تورم رشد کنه ما سرمایه مثبت انجام دادیم؛ اومدیم مثال زدیم که اگه پولی رو در بانک سرمایه گذاری کنیم بعد 10 سال 6 برابر میشه، بعد اومدیم بررسی کردیم دیدیم قیمت کالاها بعد 10 سال 8 برابر شده، پس کسی که طی 10 سال پولش رو توی بانک گذاشته باشه 2 برابر پولش کمتر شده نسبت به تورم، پس ما به یه شناخت کلی باید برسیم که آقا سرمایه چیه؟ سرمایه اون چیزیه که میتونه به جیب من پول اضافه کنه، سرمایه اون چیزی نیست که من دارم ازش استفاده میکنم؛ اصطلاحا این موارد مصرفی مایه زندگی من و تعیین کننده سطح و کیفیت زندگی من هستن؛ در واقع سرمایه من مازاد این مصرفی یا مایه زندگی من هست که میشه باهاش سرمایه گذاری کرد؛ البته راجع به کاهش کیفیت زندگی و افزایش سرمایه تو قسمتهای قبلی توضیح دادیم.
بازار املاک و مستقلات
یکی از بازارهایی که الان میخوام بیشتر راجع بهش صحبت کنم و حوزه تخصصی خودمم هست بازار املاک و مستقلاته.
ببینید ملک ذاتا تو خیلی از کشورهای دنیا به عنوان یه بازار سرمایه اونطوری که تو ایران هست حساب نمیشه. بیاین آمریکا رو یه مقدار بررسی کنیم؛ توی آمریکا تورم زیاد بالایی نداریم، مثلا تورم ملک سالیانه 2 درصده، بعد اینطوری هم نیست مثل ایران 5 سال رکود باشه یهو رونق بگیره 250 درصد بره روش، آمریکا طبق آماری که ما داریم طی 50 سال گذشته سالی 1 تا 5 درصد افزایش قیمت داشته البته تو موقعیت مکانیهای مختلف متفاوته و میانگینش 2 تا 3 درصد میشه. تو کانادا سالیانه حدود 4 درصده چون مهاجرت پذیری بیشتری داره و ورودیهای انسانی بیشتره، البته تو سال 2016 و 2017 تا 15 درصد هم رشد داشت و این رشد 15 درصدی بسیار عجیب و غریب بود براشون در حالی که ما توی ایران تو زمان رکود حدود 15 الی 20 درصد رشد داریم، تو رونق هم که 150 تا 300 درصد رشد!
چرا تو آمریکا “مسکن” بازار سرمایه نیست؟ چون وقتی شما این مسکن رو میخرید طی سالهای آینده رشد آنچانی نمیکنه؛ چجور سرمایه گذاریهایی تو بازار مسکن آمریکا انجام میشه؟ اونجا میان مسکن رو میخرن و میدن اجاره؛ معمولا تعداد خونه های زیادی میخرن و اجاره هایی که بدست میارن میشه سرمایه گذاریشون، پس رشد قیمت خود ملک بستری برای سرمایه گذاری نیست،اما نگاه ما به مسکن تو ایران؛ بازار مسکن تو ایران به دو بخش کلی تقسیم میشه: یک) بخش ملکهای مصرفی هستن؛ ملکهای داخل شهر رو بهش میگیم ملکهای مصرفی، مثل آپارتمان، ویلاهای داخل شهر، خونه های کلنگی، اینا اصطلاحا ملکهای مصرفی هستن، دو) یک سری ملکهای غیرمصرفی داریم مثل زمین، باغ و ویلاهای اطراف شهر که اینا جنبه غیر مصرف کنندگی دارن، یعنی غالبا آدمها نمیرن اونجا برای زندگی کردن، میرن برای تفریحات یا کشاورزی یا بعضی از این زمینها فعلا هیچ استفاده ای ازشون نمیشه و جنبه سرمایه گذاری داره برای آینده که الان اینو میخوایم باز کنیم.
ما اول میایم وارد ملکهای درون شهر میشیم، به ملکهای مصرفی درون شهر با دوتا دید میتونین نگاه کنین؛ 1- دید سرمایه گذاری 2- دید مصرف کنندگی؛ خب دید مصرف کنندگی تکلیفش مشخصه، شما میخواید یه ملکی رو برای خودتون و خانوادتون خریداری کنین که از اون استفاده کنین اما در دید سرمایه گذاری دوتا نگاه وجود داره، یک دید سرمایه گذاری در ملک وجود داره که بحث ساخت و ساز هست و یک دید دیگه وجود داره که بحث خرید و فروش هست. شما باید تکلیفتون روشن کنین که در چه دوره ای وارد کدوم یکی از این بازارها بشید و چقدر مهارت و تخصص در این بازارها دارید، هر دو این بازارها نیاز به تخصص داره یعنی اگه قراره شما بعنوان یه دلال وارد بازار ملکهای مصرفی بشید و خرید و فروش کنین این یک دید داره، یه موقع شما میخواید وارد بحث ساخت و ساز بشید که از یه دید دیگه بررسی میشه! یه جمع بندی انجام بدیم؛ پس شد ملک در ایران دو دسته کلی داره مصرفی و غیر مصرفی، که مصرفی منظورمون ملکهای درون شهر هست و ملک درون شهر خودش به دو قسمت سرمایه گذاری و مصرف کنندگی تقسیم میشن که این مصرف کنندگی رو ما الان باهاش صحبتی نداریم و میریم رو سرمایه گذاری، بخش سرمایه گذاری هم دوباره به دو بخش تقسیم میشن، ساخت و ساز و خرید و فروش. بحث ساخت و ساز یه سری پیش نیاز داره؛ در وهله اول سرمایه موردنیاز هست که تو شهرهای مختلف متفاوته، بطور مثال تو یه شهری مثل تهران برای شروع حتی جهت مشارکت چیزی حدود 4 الی 5 میلیارد پول لازم دارین و اگه بخواید زمین رو بخرین و خودتون بکوبین و بسازین چیزی حدود 10 میلیارد هزینه لازمه، تو شهرستانها این عدد کمتره مثلا توی شمال برای ساخت ویلا با خرید زمین و ساخت حداقل 600 میلیون نیاز دارین البته این قیمتها برای سال 99 هست؛ تو ساخت و ساز جدای سرمایه شما نیازمند دانش، تجربه و مهارت هستید که یه ساختمون رو چطوری و با چه متریالی بسازید و از چه تیمهای فنی استفاده کنین تو بحث فونداسیون، کابینت، نما، سنگ و کاشیکاری، گچکاری و باقی تیمها. ساخت و ساز همواره سودشو داره که در بعضی از مقاطع کم و بعضی مواقع زیاد هست. تو مقاله سرمایه گذاری در بازار مسکن به طور مفصل این موضوع رو توضیح میدم که شما کی بخرید، کی بسازید، چی بخرید، چی بسازید و چه ملک و زمینی مرغوبه برای ساخت؛ معمولا شما تو بحث ساخت و ساز سودی که میکنین بعضی اوقات این سود با سود بانکی برابر میشه، بعضی اوقات سر به فلک میکشه، چجوری؟
به این صورت که شما یه ملکی رو شروع میکنین به ساخت و ساز و مثلا تو دوره رکود شروع کردید، میخورید به بازار رونق، این رونق همینطور ادامه داره تا وقتی که شما کار رو تمام میکنین همچنان اوج بازار رونقه و همون موقع میفروشید، شما زمین و متریال رو بر اساس قیمت رکود خریداری کردید ولی قیمتی رو که دارید میفروشید قیمت رونق هست و یهو 200 درصد سود میکنین. حتی تا 300 درصد هم داشتیم سازنده ای که سود کرده، سازنده ای 5 میلیارد گذاشته، 20 میلیارد برده! این زمانهای خیلی حساسیه که اگه اطلاع داشته باشید به شدت سود نجومی میکنین.
در رابطه با خرید و فروش هم یه سری آدمهای رو داریم که اصطلاحا دلالند، آدمهایی هستن که میخرن و میفروشن. این بازار خیلی بازار جذابیه، اولا که شما خیلی از سختیها و زحمتهای یک سازنده رو نمیکشید، دوما قدرت نقدشوندگی پولتون خیلی بالاتر از ساخت و سازه، شما وقتی ساخت و ساز میکنین یه خواب سرمایه ای یک ساله دارین اما تو بحث خرید و فروش نه، شما خواب سرمایتون 1 هفته، بعضی اوقات یک روزه! ملک رو صبح میخرید شب میفروشید، بعضی وقتها هم تو دوره های رکود ممکنه یک یا دو ماه طول بکشه، ما توی این بازار همیشه به افراد توصیه میکنیم که شما باید خرید فوق العاده ای داشته باشین، یعنی اینکه بتونین یه ملکی رو زیر قیمت بخرید یا اگه تو دوره رونق هستید ملک رو بشدت به قیمت بخرید که مثلا یک ماه بعد ملک رو با یه سود خوبی بفروشید؛ در دوره رونق ملکها روزانه رشد میکنه؛ شما در بحث خرید و فروش ملک چه در دوره رونق چه در دوره رکود خواب سرمایتون رو هم باید محاسبه کنید، مثلا شما یه ملکی رو میخرید یک میلیارد و اونو یک میلیارد و صد میفروشید. چقدر سود کردید؟ 10 درصد، این 10 درصد سود رو باید محاسبه کنین اگه دو ماهه بفروشید و ماهی 5 درصد سود کنین آیا منطقیه؟ اگه یک ماهه بفروشید و 10 درصد سود کنین آیا منطقیه؟ ببینید سود بازار 3 درصده اگه شما بالاتر از اون 3 درصد سود کنین تقریبا منطقیه. یه موقعی هست برنامه ریزی میکنین من میخوام 10 درصد سود کنم، پس شما باید جوری بخرید و بفروشید که این 10 درصد سودتون در طول یک ماه اتفاق بیفته. اگه خواب سرمایه تون بیشتر بشه و این 10 درصد رو اگه در طول سه ماه سود کنین عملا شما ماهی 3 درصد سود کرده و در واقع لب به لب سود سرمایه ای بازار هستید، پس منطقی اینکه شما هم خواب سرمایه رو حساب کنین هم خرید خوبی داشته باشید، خرید خوب مستلزم اینکه شما کارشناسی ملک و کارشناسی قیمت بلد باشید، اینا رو هم در ادامه تو یه مقاله به صورت مفصل توضیح میدم، شما باید بتونین ته قیمت رو در بیارید و باید قدرت کم کردن قیمت داشته باشین، باید بگردید تو بنگاه های مختلف ملک زیر قیمت و پول لازم پیدا کنید، یه توصیه به همه سرمایه گذران بازار مسکن میکنم؛ بازار مسکن در حوزه مصرفی درون شهریش الان تو رکوده، تو دوره رکود یه فروشنده وقتی ملکشو به چهار تا بنگاه بسپاره میتونه راحت بفروشه، چرا؟ چون بازار رونقه و هر نوع ملکی سریع فروش میره، اما در روکورد اینجوری نیست. تو دوره رکود طرف به چند تا بنگاه میسپاره ولی ملکشو نمیتونه بفروشه، و این نفروختن ملک باعث میشه به لحظه دِدلاین (deadline) یا همون لحظه مرگش نزدیکتر بشه یعنی به لحظه ای که پول رو لازم داره نزدیکتر شه و این باعث میشه که بالاجبار زیر قیمت بده.
شما اگه قراره تو این حوزه سرمایه گذاری کنی باید بگردی ملکهای زیر قیمت پیدا کنی و پیدا میشه، معمولا 4 تا بنگاه سر بزنی پیدا میشه اما باید پول اون بنگاه دار رو هم بدی، نکته ای که وجود داره خیلی از بنگاه دارها اگه ملک زیر قیمت پیدا کنن خودشون میخرن، اگه بنگاه داری بود که ملک زیر قیمت داشت و توان خریدش رو نداشت و میخواین که به شما معرفی کنه باید یه کمیسیون خوب بدین، پس طوری لول بندی کنین که هم سود خوبی در نظر بگیرین، هم سهم بنگاه رو بدین و هم خواب سرمایتون زمانش مشخص باشه؛ خب این برای درون شهریه، خیلیا میان تو درون شهریها سرمایه گذاری بلند مدت میکنن، ببینین سرمایه گذاری در بازار مسکن درون شهری بلندمدت به هیچ عنوان منطقی نیست، تو قسمتهای قبل با آمار و ارقام براتون حساب و کتاب کردم. اومدم براتون یه بازار ده ساله رو از سال 88 تا 98 رو بررسی کردم، این منطقی نیست که شما یه ملکی رو بخرید بعد بدینش اجاره بعد 10 سال بعد بگین میخوام بفروشمش، اره ریسکش خیلی پایینه اما به همون میزان هم رشدش کمه، ببینید ما بیشترین میزان رشد رو تو بازارهای سرمایه ای توی بورس داشتیم که 25 برابر بود، بعد در طلا داشتیم که 16 برابر بود، بعد در دلار که 13 برابر بود، توی مسکن 9 برابر، تورم حدود 8 برابر و سپرده گذاری بانکی هم 6 برابر بود؛ پس ما متوجه میشیم که در بلندمدت منطقی نیست. شما در بلندمدت میخواین یه ملک 1 میلیاردی بشه 9 میلیارد؛ یعنی 9 برابر رشد کنه، یه دلال در عرض 2 سال این 9 برابر رشدو میکنه با خرید و فروش هایی که انجام میده، مثلا یه ملکی رو میخره 1 میلیارد، میفروشه 1 میلیارد و 200 میلیون، بعد 1 میلیارد و 200 رو میخره میفروشه 1 میلیارد و 400، بعد با این 1 میلیارد و 400 دو تا ملک 700 میلیونی میخره اون دو تا 700 رو میفروشه دونه ای 800 میلیون، تند و تند خرید و فروش میکنه، در واقع کسب و کارش اینه، بعد در طول یک سال جمع میزنه میبینه 300 درصد سود کرده، بعد در دوره رونق هم همینطور، البته سودهای دوره رونق دیگه اینجوری نیست. سود دوره رونق یهو 40 درصده، مثلا ملکی رو میخره 900 میلیون، میفروشه 1 میلیارد و 300. 20 تا معامله میکنه در طول یک سال و این سودهاشم دچار سود مرکب میشه؛ سود مرکب یعنی چی؟ فرض کنین شخصی 1 میلیارد ملک خریده 20 درصد سود کرده و فروخته 1 میلیارد و 200 میلیون، معامله بعدی 1 میلیارد و 200 خریده دوباره 20 درصد سود میکنه ولی این دفعه دیگه سودش 200 میلیون نیست،220 میلیون سود میکنه؛ پس بازار مسکن در درون شهریش کوتاه مدت بسیار توصیه میشه اما بلندمدت نه؛ اما اگه خواستید در بازار مسکن بلندمدت سرمایه گذاری کنین تو ملکهای غیرمصرفی منطقیه، مثلا خرید ویلا تو شمال که بیشتر جنبه خوش نشینی و غیرمصرفی داره. تو مقاله قبلی که در مورد بازار مسکن درون شهری صحبت شد با ویلاهای شمال مقایسه کردیم و دیدیم ویلاهای شمال 5 برابر رشد بیشتری نسبت به مسکن درون شهری داشتن اونم درون شهری تهران که بیشترین رشدو نسبت به شهرهای دیگه داره. یه مثال دیگه الان براتون میزنم، ببنینین ما یه سری ملکهایی داریم در اطراف شهرها و این ملک در تمام شهرها وجود داره و اینطور نیست که فقط در تهران وجود داشته باشه، جمعیتها رو به رشده بخصوص تو شهرهای بزرگ، این موضوع باعث دو اتفاق میشه: خود شهر دیگه ظرفیتش رو نداره که این همه آدم رو جا بده و مجبوره رشد کنه، ابن رشد به چه صورته؟معمولا توی ایران برج سازی آنچنانی وجود نداره و اگر ملکها حداکثر 5 طبقه هستن، رشد شهر ها بیشتر در افزایش مساحت محوطه شهری هست، بخاطر همین موضوع شهرداری میاد زمینهایی رو انتخاب و قطعه بندی میکنه، واسش جواز صادر میکنه و شروع میکنه به فروش زمینها. پس این زمینهایی که شهرداری میاد اطراف شهر ایجاد میکنه سرریز شهر به اونجا انتقال پیدا میکنه و اینجاست که شما اگه یکی از اون زمینها رو بتونین به درستی خریداری کنین، با لینکی که تو شهرداری ایجاد میکنین، با کارمندای شهردای میتونین یه باب رفاقتی ایجاد کنین که اصلا هم کار سختی نیست، میرین شهرداری که یه بخشی داره به اسم شهر سازی، ازشون میپرسین شما الان چه زمین هایی رو دارین قطعه بندی میکنین، بعد شروع میکنن بهتون گفتن و معمولا هم کارمندای شهرداری خودشون چندتا ازین قطعه هارو میخرن و اول به دوست و اقوام اطلاع میدن؛ این زمین هایی که ذخیره شهر محسوب میشن و شهرداری میاد شهرک هایی رو اونجا ایجاد میکنه اگر برسیشون کنین اصطلاحا دو موتوره رشد میکنن، یه موتورشون همون تورم عمومی بازار مسکنه که با توجه به ملک های دورن شهری رشد میکنن، یک موتور دیگش بر اساس آبادانیه که اونجا اتفاق میفته. چون اکثر مشتریهای ما از تهران هستن من تهران رو مثال میزنم؛ شما شهر جدید پرند رو ببینید، یه موقع زمینهای اونجا مفت بود، الان خیلی گرون شده، اینکه میگم گرون شده شاید متری 4 یا 5 میلیون باشه اما نکته این 5 میلیون بودنش نیست اره شاید 5 میلیون الان عددی نباشه، اما آدمهایی رفتن اونجا زمین رو متری 100 هزار تومن خریدن، این یعنی 50 برابر یعنی 5000 درصد رشد، پس بخاطر اینکه میگیم اگه میخواین بلندمدت سرمایه گذاری کنین برین روی زمینهای غیرمصرفی. ملک غیرمصرفی به صورت میانگین در بازه 10 ساله، حداقل 20 برابر رشد دارن؛ هیچ بازاری بجز بورس این مقدار رشد رو نداره البته بورس ریسک بسیار بالایی داره، یه مدل دیگه خدمتتون مثال میزنم: تو شمال فاصله شهر ها نسبت به هم خیلی کمه و حومه شهر هارو هم روستاها تشکل دادن؛ ما تو حومه شهر های شمال یاهمون روستاها همین موضوع رو داریم با بازدهی سریعتر و رشد بیشتر،بخواطر آبادانی سریعتر و بیشتر؛ تو روستاها یه شعاع یا محدوده ای داریم که تعیین کننده بافت مسکونی هست، این محدوده هر چند سال به علت افزایش جمعیت بیشتر میشه و زمینهایی که بافت مسکونی ندارن، تغییر کاربری پیدا میکنن و کاربریشون مسکونی میشه، شما میرین 2 هکتار زمین کشاورزی یا باغی میخرین نزدیک به بافت مسکونی که اصطلاحا بهش میگن الحاق به بافت، اونو تبدیل میکنین به 50 تا قطعه 400 متری، وقتی میرین اونو قطعه بندی میکنین چون قدرت خرید مردم نسبت به زمین بیشتر میشه قیمتش رشد پیدا میکنه، یه افزایش قیمت خیلی خوب همینجا داریم، قدم بعدی اینه که اگه قولنامه ای خریدین سندشو میگیرین، میرین ادارات مربوطه که شامل اداره راه و شهرسازی، اداره ثبت اسناد یا بنیاد مسکن میشه یه سری استعلامات مربوطه رو میگیرین، بعد با این استعلامهای مربوطه میرین اداره ثبت اسناد، کارشناس میاد جی پی اس میزنه و ملکتون رو مشخص میکنه، بعد درخواست تفکیک میدین، البته بعضی ملکها نیازه اول درخواست افراز بدید بعد درخواست تفکیک با اینکار میتونید سندهای تفکیکی بگیرید، یه ارزش افزوده بسیار مضاعف اینجا داریم، یا اگه قطعات تفکیک شما متراژ بالاست مثلا 2000 متریه قدم بعدی میرین برای این 2000 متر زمین مجوز فنس میگیرن که بتونین این زمینها رو تفکیک کنین دوباره یه ارزش افزوده داریم، قدم بعدی میرین مجوز چاه و آبیاری قطره ای میگیرین و بعد میتونین تو این پلاکهای بزرگ درخت میوه بکارین، دو سال اگه برای این زمینها زمان بذارین یه ارزش افزوده عجیب و غریبی براتون ایجاد میشه. مثلا شما اومدی 2 هکتار زمین گرفتی متری 500 هزار تومن حالا اومدین اینکارها رو کردید بعد دو سال اومده به یه ابادانی رسیده میتونین اینو بفروشین متری 1 میلیون و 500 هزار تومن، زمین رو آماده کردین برای ویلا سازی، شاید الان بهش مجوز ساخت ندن باید کمی صبر کنین تا بیاد داخل بافت که اون موقع دوباره یه افزایش قیمت خیلی زیاده داره، حتی الان هم میتونه جواز ساخت ویلا باغ بگیرین معمولا به اعضای هر 1000 متر 20 متر بنا میدن، تو همین پلاکهای 2000 متری که مثال زدیم شما 40 متر کف میتونین بنا بگیرین طبقه دوم رو از هر طرف یک متر کنسول بدین یا همون بالکن بزنین، 40 متر پایین رو فرض کنین 5 در 8 ساخته طبقه دوم رو از هر چهار طرف یک متر میان بیرون تقریبا میشه 26 متر کنسول 26+40=66، میشه یه سوئیت نقلی خوشگل 100 متری که 40 متر پایین داره، 66 متر بالا که توی یه باغ 2000 متری تقریبا معقوله، بعد یه استخر 3 در 4 میسازین داخلش و یه سیمان و رنگ استخری میزنین یا اگه خواستین شیکتر کار کنین کاشی میزنین، با همچین کارهای ساده ای میتونین ارزش افزوده عالی برای ملکتون ایجاد کنین.
حالا برمیگردیم عقب، فرض کنین شما حوصله و تخصص اینکارها رو ندارین، همون قطعات 400 متری که مثال زده بودیم شما با خرید کمی درخت لاوسون میتونین پلاکها رو تفکیک کنین و زمین رو آماده کنین برای ویلاسازی تو همون تایم با قطعه بندی کردن، گرفتن سند، ایجاد کردن فضای شهرک؛ میتونین حداقل 100 درصد ارزش افزوده داشته باشین و کمی صبر و تغییر کردن کاربری دوباره حداقل 100 درصد ازش افزوده داشته باشین؛ یعنی سرمایه شما تو مرحله اول با صرف 3 تا 6 ماه زمان حداقل 2 برابر میشه و در ادامه با کمی صبر که بستگی به نوع انتخاب ملک داره با صرف حدود 1 الی 2 سال دوباره سرمایه شما حداقل 2 برابر میشه؛ حالا کمی ریزه کاری در این خصوص داریم، شما اگه بلد باشین چطور فضای شهرکی رو زیباتر ایجاد کنین، پلاکها رو به چه ترتیبی بفروشین و به چه کسانی بفروشین و برای شهرک چجور پلن مدیریتی ایجاد کنین، این افزایش سرمایه شما چندین برابر میشه. در مقالات بعدی بیشتر راجع به این موضوع صحبت میکنیم؛ این موارد مثالهایی بود بابت ایجاد ارزش افزوده در بازار مسکن.
جمع بندی 6 قسمت قبلی سرمایه گذاری 2 ، برای مطالعه ادامه مقاله روی متن آبی رنگ کلیک کنید.
