راهنمای پیش فروش ویلا شمال

راهنمای پیش فروش ویلا شمال

سلام وقت بخیر، در ادامه با مقاله فروش ویلا شمال ویلاطور به شما اطلاعاتی در مورد قوانین خرید ویلا پیش فروش در شمال داده میشود و قابل به ذکر است که تمام اطلاعات مربوط به ویلاهای شمال میباشد که در روستا و محلات سرسبز شمال ساخته شده اند و اکثر قانون ها به صورت روستایی ذکر شده است.

امیدواریم با مطالعه مقاله زیر در ویلاطور بتوانید اطلاعات کاملی را در زمینه قوانین و مقررات پیش خرید ویلا شمال کسب کنید و انتخاب درست خود را انجام دهید.

راهنمای پیش فروش ویلا شمال

سرمایه گذاری با پیش فروش خرید ویلا شمال ویلاطور

نکات مهم پیش فروش ویلا چیست

یکی از روش های خرید ویلا، پیش خرید ویلا در حال ساخت است. چون در پیش خرید ویلا، بهای آن به صورت مرحله ای با پیشرفت مراحل ساخت پرداخت می شود، خیلی از مردم علاقه دارند که به این روش به خرید ویلا اقدام کنند.

ویلا پیش خرید ویلا ویلاطور

اگر یادتان باشد چند سال پیش، بازار مسکن یک رونق عجیب و غریب را تجربه کرد. داخل اون برهه زمانی خیلی از مردم با سرمایه گذاری در زمینه خرید ویلا به سودهای خوبی دست پیدا کردند. مخصوصاً افرادی که این کار رو به صورت پیش خرید ویلا انجام داده بودند.

خاطرم هست آن زمان با یکی از سازنده های معتبر شمال که صحبت می کردم می گفت: ویلاها را با متری 100-200 هزار تومان پیش فروش کردم. و الآن پس از 4-5 ماه که ویلا آماده شده است، صاحبانش آن را با متری 500 هزار تومان سود می فروشند. در حالی که اکثر زحمات بر دوش من بوده است، سود اصلی نصیب کسانی شده است که ویلا های من را پیش خرید کرده اند.

پیش فروش

در ایران به دلیل اینکه هزینه‌ های ساخت مسکن با تورم همراه است همواره دچار نوسان قیمت است. و این افزایش قیمت تمام ‌شده مسکن و کاهش توان مردم برای پرداخت یکجای هزینه سبب به وجود آمدن قرارداد های پیش‌فروش مسکن شده است.

در این مقاله سعی داریم تا شمارا با ابعاد مختلف قرارداد پیش ‌فروش و تعهدات هر یک از طرفین آن آشنا کنیم و به سوالات کلیدی که در زمینه پیش خرید ویلا وجود دارد پاسخ می دهیم.

خرید زمین سرمایه گذاری ویلاطور

راهنمای پیش فروش ویلا شمال

قانون پیش فروش ویلا چیست

بر اساس قانون مدنی در زمان وقوع عقد بیع باید شیئی که مورد خرید و فروش قرار می‌گیرد، موجود باشد به همین دلیل نکات حقوقی در خرید خانه مشخص است. اما در فروش ویلایی که هنوز احداث نشده یا نیمه کاره هست، این شرایط وجود ندارد و همین مسئله می‌تواند نقص هایی داشته باشد که به همین دلیل حقوق دانان در این زمینه قوانینی را تعیین کردند که راه را برای معاملات پیش فروش هموار کنند.

 

برای بازدید ویلا ها میتونین به صفحه 

فروش ویلا شمال 

و 

خرید ویلا شمال 

مراجعه کنید. برای بازدید روی متن آبی رنگ کلیک کنید.

 

پیش خرید ویلا شمال ویلاطور

قانون پیش فروش ویلاها در ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب شده است. بر اساس این قانون هر پیمانی که طی آن مالک رسمی زمین ( که در این قانون پیش‌فروشنده نامیده شده است ) احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین را متعهد شود و آن واحد از همان ابتدا یا در حین احداث و تکمیل پروژه یا پس از اتمام عملیات ساخت ‌و ساز به طرف دیگر ( که در این قانون پیش‌خریدار نامیده می‌شود ) منتقل شده و مالک رسمی آن شناخته شود، قرارداد پیش فروش ویلا محقق شده است.

از چه کسی ویلا پیش خرید کنیم

سعی کنید پیش خرید ویلا را از سازنده انجام دهید نه از واسطه

ولی در صورتی که پیش خرید ویلا را از واسطه انجام می دهید، به دو مورد زیر حتماً دقت نمایید:

. حتماً قرارداد بین دلال و سازنده، باید تحویل شما باشد. زیرا هنوز سند برای ویلای در حال اجرا، به صورت تفکیکی صادر نشده است و  مدراک اصلی در دست خریدار، همین قرارداد است.

. حتماً سازنده، قرارداد شما را امضا کند و کلیه تعهداتی را که در قرارداد نوشته شده است، را قبول نماید. در غیر این صورت، اگر سازنده به تعهداتش عمل نکند، شما نمی توانید کاری کنید.

ویلا پیش فروش یا آماده بخریم ویلاطور

راهنمای پیش فروش ویلا شمال

سازنده  خوب کیست

از سازنده ای که معتبر و شناخته شده باشد ویلا را پیش خرید کنید. کسی که حداقل چند ویلا ساخته باشد ( ترجیحاً در همان محل ) همچین سازنده ای، اعتباری که در طول سالیان بدست آورده است را برای سودهای جزیی به باد نمی دهد. البته همه سازنده ها از ساخت و ساز دنبال سود هستند اما برخی این سود را از دزدی و کم گذاشتن در سازه اصلی کسب می کنند، اما سازندگانی هم هستند که از هزینه کردن برای استحکام سازه و رعایت استاندارد ها به هیچ وجه کم نمی گذارند در عوض، با مدیریت صحیح، کاهش ضایعات و خرید مناسب مصالح، همان سود را کسب می کنند.

در چه مرحله ای از اجرای ساخت ویلا پیش خرید ویلا را انجام دهیم

ترجیحا ویلا در مراحل انتهاییِ اجرا ساخت باشد. یعنی اسکلت ساختمان تکمیل شده باشد و دیوار کشی های آن انجام شده باشد. موارد زیادی بوده که ساختمانی را که هنوز ساخته نشده بود ( اصطلاحاً روی خاک) خرید کردند و هیچ وقت آن ساختمان ساخته نشد.

سازنده ها به دلیل کمبود پول یا نیاز به سرمایه برای شروع پروژه ای دیگر ویلا را به صورت پیش فروش میفروشند.  زیرا در این مرحله، معمولاً هزینه تمام شده برای ساخت ویلا هنوز مشخص نشده است و در پیش خرید ویلا، خریدار بهای ویلان را در چند مرحله پرداخت می کند.

ویلا نصف ساخته شمال ویلاطور

راهنمای پیش فروش ویلا شمال

ذکر امکانات ویلای پیش فروش شده

از مباحث حایز اهمیتی که باید در قرارداد مذکور بیان شود اوصاف و امکانات ویلای پیش فروش شده است؛ مانند تعداد طبقه، مساحت ویلا و تعداد اتاق‌ ها، تعیین پارکینگ و…

همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند نوع کاربری و موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساخت و نمای بیرونی آن و به‌طور کلی هر موردی که در پروانه‌ی ساخت و شناسنامه‌ی فنی ویلا قید شده یا عرفا در قیمت آن می تواند مؤثر واقع شود.

قیمت ویلا پیش فروش

قیمت ویلا باید کاملا مشخص باشد و تعداد اقساط و نحو‌ه‌ی پرداخت آن بر اساس توافق طرفین ذکر شود و پیش‌خریدار به تناسب اقساط پرداختی، مالکِ ملکِ پیش‌فروش شده می ‌شود.

البته اگر عملیات ساخت ‌و ساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌ تواند پرداخت اقساط تعیین شده را به زمانی موکول کند که تأییدیه‌ ی تحقق پیشرفت در ظرف یک ماه را از مهندس ناظر گرفته است.

ارکان خرید ویلا شمال پیش فروش ویلاطور

راهنمای پیش فروش ویلا شمال

زمان تحویل ویلا پیش فروش

زمان اتمام پروژه و تحویل واحد مذکور و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید مشخص شود. هرچند تمامی این موارد می‌توانند دست‌ خوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که در همین راستا راجع به آنها نیز باید تعیین تکلیف شود و چنانچه پیش ‌فروشنده نتواند در تاریخ مقرر، ویلای وعده داده شده را تحویل پیش‌خریدار بدهد یا به تعهدات خود عمل ننماید، با توجه به شرحی که در قانون آمده باید خسارت بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به‌ نفع پیش‌خریدار توافق نمایند و اعمال تمامی خیارات (اختیارات) در صورتی که از خود سلب نکرده باشد، برای ایشان امکان‌پذیر است.

ارکان اصلی عقد بیع ویلا پیش فروش

طبق قانون مدنی هر عقدی دارای شرایط اساسی است که اگر هر یک از این شرایط نباشند، عقد باطل خواهد بود. این شرایط عبارتند از:

  1. قصد و رضایت طرفین معامله
  2. اهلیت آنها
  3. معلوم و معین بودن مبیع و ثمن معین و معلوم
  4. مشروع بودن جهت معامله

همچنین از نظر قانون مدنی از توافق فروشنده و خریدار در ثمن، قیمت و مبیع مالی که قصد فروش آن را دارند به محص اینکه فروشنده بگوید: فروختم و خریدار بگوید خریدم، عقد ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است ایجاد می کند. بنابراین اگر بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود، این تغییر قیمت در مال انتقال گیرنده (خریدار) ایجاد می شود.

لیکن نظر به اینکه نقل و انتقال اموال غیر منقول از نظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی می باشد، شخصی مالک شناخته می شود که سند رسمی به نام او صادر شده است.

 

نکات مهم در رابطه با قوانین پیش فروش

در خصوص املاک ثبت شده یعنی املاک دارای سابقه ثبتی با صراحتی که ماده ۲۲ و همچنین مواد ۴۸ و ۴۷ قانون ثبت دارد و اینکه ماده ۲۲ قانون ثبت مبین یک قاعده امری در قلمرو املاک ثبت شده است به نظر نمی‌رسد که بتوان از مبایعه ‌نامه عادی به عنوان سند انتقال مالکیت یاد کرد و به تعبیر ماده ۲۲ قانون ثبت دولت به معنی اعم یعنی قوه حاکمه دارند چنین سند عاد‌ی ‌ای را به عنوان مالک به رسمیت نمی‌شناسد.

اساساً در مورد املاک ثبت شده نقل و انتقال آنها جز از طریق سند رسمی مقدور نیست و دارنده مبایعه‌نامه به عنوان مالک شناخته نمی‌شود.اما صرف ‌نظر از آنچه گفته شد، اساساً با تعریفی که قانون از عقد بیع به عمل آورده است اساسا قرارداد پیش‌فروش افاده بیع نمی‌کند و در یک تحلیل صحیح حقوقی از ماهیت قراردادی چیزی جز تعهد، ساخت و تملیک استنباط نمی‌شود.

بنابراین قرارداد پیش‌فروش حاصلی جز تعهد فروشنده به ساخت و تملیک ندارد به عبارت دیگر خریدار چنین قراردادی با امضا قرارداد مالک چیزی نمی‌شود.

درج امضا

با امضای قرارداد فروشنده در برابر خریدار در ازای دریافت وجوه معینی که به شرح قرارداد دریافت خواهد کرد در برابر خریدار تعهد به ساخت و تملک می‌کند و این تعهد مثل هر تعهد دیگری الزام‌آور بوده و خریدار می‌تواند الزام فروشنده را به اجرای مفاد، قرارداد بخواهد. بدیهی است در چنین صورتی دادگاه حکم به الزام فروشنده به اجرای مفاد قرارداد خواهد داد و حکم صادره پس از قطعیت وفق قرارداد قانون اجرای احکام قابل اجرا خواهد بود.

اختلاف خریدار و فروشنده در قرارداد پیش‌فروش می‌تواند ناشی از وضعیت‌های مختلفی باشدمانند اختلافات ناشی از اختلافاتی که بین مالکین و سازندگان در قراردادهای مشارکت ساخت وجود دارد در چنین شرایطی خریدار قربانی اختلافات فی‌مابین مالک و سازنده می‌شود.

مشخصات و جزئیات ویلا شامل موارد زیر است

موقعیت مکانی

تعداد طبقات

متراژ واحد، زمین و تعداد اتاق‌ها

نوع کاربری

پارکینگ و انباری

سیستم سرمایش و گرمایش

نمای ظاهری و بیرونی ساختمان

مصالح به کار رفته

مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت

زمان تحویل

نمونه قرارداد پیش فروش ویلاطور

راهنمای پیش فروش ویلا شمال

مساحت ویلا پیش فروش

در صورتی که مساحت ویلای تعیین‌شده بر اساس  تفکیک، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می‌‌شود. اگر مساحت ویلا تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچ‌کدام از طرفین نمی‌ توانند معامله را فسخ کنند اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند. همچنین اگر مساحت ویلای تحویل داده شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار می ‌تواند معامله را فسخ کند یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند.

البته در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش‌فروشنده، معامله از جانب پیش‌خریدار فسخ می‌ شود، ایشان موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند خسارت وارد شده به پیش‌خریدار را جبران کند.

انتخاب داور ویلای پیش فروش

از دیگر موارد مذکور در قرارداد پیش‌فروش ویلا بحث حل ‌و فصل اختلافات

توسط مرجع داوری است. هیئت داوران متشکل از داور منتخب پیش‌فروشنده

و داور منتخب پیش‌خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند

و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می‌ شود

که در صورت نیاز نیز می توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک گیرند.

آیین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه ‌های عمومی و انقلاب است.

قدم آخر در پیش خرید ویلا

پس از اتمام کار ساختمانی در مدت زمان پیش‌بینی شده

در قرارداد و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار می‌تواند با ارائه‌ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد کند.

پس از انتقال رسمی و قطعی ویلا پیش فروش شده و انجام کلیه‌ی تعهدات

از جانب طرفین، قرارداد پیش‌فروش از درجه‌ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.

مراحل پیش خرید ویلا شمال ویلاطور

راهنمای پیش فروش ویلا شمال

وقتی خلافی واقع می‌شود

اگر تا مرحله تنظیم قرارداد پیش‌فروش، مشکلی پیش نیاید

و همه چیز مطابق قانون و مقررات باشد، پیش‌خریداران

و پیش‌فروشندگان نیمی از راه را رفته‌اند، طبق قانون

اگر پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، ویلا پیش‌فروش شده

را تحویل پیش‌خریدار ندهد یا به تعهداتش عمل نکند باید

به پیش‌خریدار، جریمه تاخیر بپردازد. یعنی اگر پیش ‌فروشنده

از تعهداتش در بخش‌های اختصاصی تخطی کرده باشد

یا مثلا مساحت کمتر از میزان تعهد شده باشد یا برای انتقال بموقع سند رسمی اقدام نکند،

باید خسارت آن را بپردازد.

 

سود پیش خرید ویلا شمال ویلاطور

راهنمای پیش فروش ویلا شمال

جمع ‌بندی پیش خرید ویلا شمال

پیش فروش و پیش خرید ویلا مواردی دارد که باید رعایت شود،

بنابراین باید تلاش کنید از همان ابتدا چه از سمت پیش ‌فروشنده

و پیش‌خریدار همه چیز شفاف باشد تا مشکلی پیش نیاید.

براساس قانون پیش ‌فروش ویلا باید نکات زیر را در نظر بگیرید :

. مشخصات و مالکیت پیش‌فروشنده باید حتما مشخص باشد.

. تنظیم قرارداد پیش‌فروش ویلا باید در دفتر املاک یا دفتر شورای روستا انجام شود.

. جزئیات ملک شامل متراژ، امکانات، موقعیت مکانی، پارکینگ،

مصالح به کار رفته، نمای بیرونی، تعداد طبقات و… باید به صورت شفاف درج شود.

. زمان تحویل و میزان خسارات احتمالی در صورت عمل نکردن به تعهدات باید کاملا مشخص باشد.

ویلا نیم ساخته شمال ویلاطور

راهنمای پیش فروش ویلا شمال

بررسی کلی راهنمای پیش فروش ویلا شمال

پیش خرید ویلا خوب است یا خیر

پرسشی که پاسخ های زیادی برای آن وجود دارد.

مثل هر کار دیگری این مورد نیز نکات مثبت و منفی خودش را دارد که دز بالا مطالعه کردید.

با رعایت و در نظر گرفتن نکات اصلی می توانید تجربه خوبی را برای شما به وجود آورد

تا ویلای مطلوب شما فراهم شود. نسبت به موفق بودن در امر پیش فروش ویلا، باید نکات زیر رعایت شود :

. پیش خرید ویلا با قیمت مناسب و افزایش قیمت در زمان ساخت

. امکان انتخاب و پیاده سازی سلایق شما در مراحل ساخت ویلا

. بازدید های دوره ای جهت بررسی روند پیشرفت پروژه و تغییرات احتمالی مد نظر شما

. پرداخت هزینه بصورت مرحله ای و طولانی مدت و طبق نظر شما

. استفاده از تسهیلات بانکی در خرید ویلا

. امکان انتخاب بهترین موقعیت های قرارگیری ویلای شما در هر محیطی

. صدور سند رسمی به نام شخص شما

. قدرت انتخاب بیشتر با توجه به میزان سرمایه گذاری و توانایی حجم پرداخت اقساط

. امکان دریافت مستندات تصویری و ویدئویی مرحله ای ساخت ویلا از سازنده بدون حضور در محل

. فرصت پیگیری مستندات رسمی از مراجع زیربط

روش خرید ویلای پیش فروش ویلاطور

راهنمای پیش فروش ویلا شمال

مطالب زیر میتوانند شما را تا حد بسیار زیادی برای خرید ویلای خوب در شمال کمک کند:

مدارک لازم برای خرید ویلا شمال

 

راهنمای خرید ویلا شمال

 

استعلامات لازم قبل از خرید ویلا شمال

 

ضمانت های فروشنده به خریدار ویلا شمال

 

از کجا ویلا بخریم

 

چه ویلایی بخریم

 

سند تک برگ چیست

 

پروانه ساخت چیست

 

پایان کار چیست

 

ویلا اقساطی چیست

 

ویلا شهرکی چیست

 

راهنمای پیش فروش ویلا شمال

 

پیش خرید تنظیم قرارداد روش سود شرایط قانون قوانین اقساطی اقساط کد رهگیری نمونه قرارداد ویلا آماده چه کسی سازنده خوب امکانات زمان تحویل ارکان اصلی بیع راهنمای پیش فروش ویلا شمال

ویلاطور امیدوار است توضیحات گفته شده در مقاله ( راهنمای پیش فروش ویلا شمال ) برای شما مفید واقع شده باشد و به پاسخ خود رسیده باشید.

با ثبت نظر، انتقادات و پیشنهادات خود در قسمت پایین صفحه ویلاطور را برای انتشار مطالب مفید و کارآمد کمک می کنید.

دیگر مقالات ویلاطور مقالات ویلاطور

لینک منبع   

ویکی‌پدیا، دانشنامهٔ آزاد 

/  

Redfin 

/

zillow

نظرات کاربران
نام و نام خانوادگی
پست الکترونیک
کد امنیتی